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判例「更新料は無効」

賃貸マンションの更新料は無効 京都地裁、全額返還命じる

 賃貸住宅の「更新料」支払いを義務付けた特約は消費者契約法に違反し無効だとして、京都市のマンション入居者が貸主側に約11万円の返還を求めた訴訟の判決で、京都地裁は23日「入居者の利益を一方的に害する特約で無効」と判断、全額返還を命じた。

 原告側弁護団によると、更新料をめぐっては、借地借家法の「法定更新」に基づく支払いを例外的に無効とした判例はあるが、特約そのものを消費者契約法上無効とする判決は初めて。

 「入居後2年で賃料2カ月分」などの更新料特約は、首都圏などで慣行化し対象物件は全国で100万件以上とされる。貸主側が賃料の補充や修繕費の一部に充てているケースも多い。同種訴訟では昨年1月の京都地裁判決が原告敗訴を言い渡しており(大阪高裁で係争中)、今後の司法判断の行方が不動産業界の動きに影響を与えそうだ。

 辻本利雄裁判長は判決理由で「更新料は更新後に実際にマンションを使用した期間の長さにかかわらず支払わなければならず、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない」と指摘し、更新料の必要性に合理的根拠がないと判断。

 さらに「入居者が契約書で特約の存在を知っていても、その趣旨を明確に説明し、合意を得ない限り、利益を一方的に害することになる」と指摘。特約そのものが無効だと結論付けた。

PS
今後に注目です




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by toshiosada | 2009-07-23 21:15 | 判例・省令・通達

富岡製糸場パート2


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この窓のまわりにある
レンガは、日本の瓦職人が
焼いたものです
技術的に未熟で表面の色も
まばらで焼きあがりの
温度が一定でない
ことがわかります。

しかし、別棟にある
一年後のレンガは
とても精巧で色ムラのない
仕上がりになっていました。
この器用さが日本人の
技術の高さなのでしょう!

良く見ると
レンガ組も
フランドル積みという
独特の縦横合わせ組みものです。

いまの建築基準法では
たぶん許されないのかも
しれませんが、
基礎と柱がしっかりしている
ので長年維持できているの
でしょう・・・


次回は基礎と梁の写真を
アップします





がんばれ富岡製糸場
世界遺産暫定リストに登録されました!


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by toshiosada | 2009-07-16 00:15 | 携帯電話写真館

任意売却



不況つけこむ悪質業者 高く売りたいマイホーム 「任意売却」慎重に
産経新聞

 不況による収入減で住宅ローンの支払いが滞り、自宅が競売にかけられるケースが増えている。そうした中、競売を回避し、住宅を少しでも高く売って残債務を減らそうと、不動産業者が仲介する「任意売却」を選択する人が目立ってきた。引っ越し代を捻出(ねんしゅつ)できるケースも多いが、所有者の弱みにつけ込んで手数料だけを先に取る悪質な業者もいるという。「慎重な判断」を促す声があがっている。

 「任意売却に関する相談件数は前年比で倍以上。深刻な経済状況が一番の要因でしょう」

 不動産業「レフォルマ」(東京都港区)の伊藤光記社長は、最近の任意売却への注目度の高さに、驚きを隠さない。

 任意売却は、住宅ローンなどの支払いが困難になったとき、不動産業者が、所有者と金融機関を仲介し、買い主が納得できる価格で売却を成立させる取引。裁判所の競売では売却額が相場価格より「2~3割安くなる」(不動産関係者)が、任意売却は競売よりも高くなり、少しでも残りの住宅ローンを減らしたい債務者にとってはメリットがあるとされる。

 住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が平成20年度に競売をかけた件数は、前年度より35%多い1万6577件。ただ、滞納が始まってから競売までは約1年かかるため、それまでに任意売却をすすめているという。

 その任意売却に目をつけ、“詐欺的行為”を仕掛ける業者もいる。

 「一般的に『売却額の3%』とされる仲介手数料は、売却成立が前提となるが、『前金』と称して手数料を取り、その後に売却が不成立となるケースもあったという。少しでも高く売りたいという心理につけ込む手口だ」

 都内の不動産業者はこう話す。

 悪質行為が増える背景には、不況で仕事が減った不動産業者が、専門知識がないのに任意売却に新規参入し始めたという業界の事情もある。

 深刻な不況の長期化に伴い、住宅ローンの滞納と、それに伴う任意売却、競売のケースは今後も増加するとみられる。

 レフォルマの伊藤社長は「住宅ローンの滞納者は、気が引けて誰にも相談しないケースがあるが、実はそれが一番よくない。滞納してからではなく、支払いが厳しくなった段階で、金融機関などと相談すべきだ」と計画的な行動をとるよう促している。




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by toshiosada | 2009-07-06 04:32 | マンション管理士

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