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更新料の判例が分かれた

Ⅰ.賃貸マンション:更新料訴訟 「適法」 大阪高裁、異なる判断--8月は「違法」 
滋賀県野洲市の賃貸マンションを約6年半借りた男性会社員(33)=大阪市=が入居継続時に支払う更新料計26万円の返還を貸主に求めた訴訟の控訴審判決が29日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は「更新料は借り主にとって一方的に不利益とはいえず、消費者契約法に違反しない」と述べ、更新料を適法とする判断を示した。その上で、1審・大津地裁判決(今年3月)同様、請求を棄却した。原告側は上告の方針。

 更新料を巡る訴訟では、8月、大阪高裁で「消費者の利益を一方的に害する」として貸主に返還を命じる判決が出ており、高裁レベルで判断が分かれた。

 更新料について、1審判決は「賃料の一部前払いとしての性質がある」として適法と認定。これに対し、三浦裁判長は「賃貸借期間が長くなった際に支払われるべき対価の追加分ないし補充分」との判断を示し、「貸主にとって必要な収益で、更新料がなければ賃料が高くなっていた可能性がある」と指摘した。

 ◇原告側代理人の増田尚弁護士の話
 実情に合っておらず、不当な判断だ。


<この判決の前に出ていた無効判決は・・・>


Ⅱ.更新料は無効!?貸主に返還命令が出た!
賃貸住宅の「更新料」を巡る争いに終止符が打たれる!? 賃貸住宅の「更新料」の支払いを義務付けた特約は賃貸借契約法に違反しているため、「無効」であるとの判決が2009年7月23日に京都地裁で出されました。これにより、貸主には更新料の返還が命じられました。特約そのものを無効とした判決は初めてのことであり、注目度が高まっています。

■更新料の必要性が指摘された

 今回のケースは、京都市の賃貸住宅に入居していた20代の男性が、2年ごとに更新料を11万6000円支払う契約を結んで2006年4月に入居しました。2008年1月に更新料を支払って、同年5月に退去しており、男性は同年10月に「借主には賃料の支払い義務しかないのに、更新料条項は正当な理由もなく費用負担を強いるものである」と提訴。

 この判決では、京都地裁により貸主に更新料の返還が命じられたのです。その理由として辻本利雄裁判長は、

 ◎更新料は、更新後に実際に賃貸住宅を使用した期間の長さに関わらず支払われるもののため、使用期間の対価である賃料の一部とはいえない

 ◎また、入居者が特約の趣旨を明確に説明されたうえで合意しない限り、賃借人の利益を一方的に害することになるため、消費者契約法(※)上無効である

 と指摘しています。この裁判では、原告の男性は入居時に支払った保証金35万円も返還を請求しており、判決ではこれについても全額返還を命じられています。

 (※消費者契約法とは・・・消費者と事業者間の契約で情報の質や量、交渉力の格差を考慮し、消費者の利益を守るために2001年4月に施行されたもの。賃貸住宅の敷金返還請求だけでなく、大学などの入学前納金などにも適用され、相次いで返還を命じる判決が出ている)


慣習としての更新料が強く根付いている地域はまだまだ多い。■実は、逆の判決もでている

 同じように、昨年1月に京都市で更新料5回の計50万円の返還を求める裁判がありましたが、このときの判決は、「貸主の全面勝訴」!でした。

 その理由は、更新料は賃料の補充(前払い)としての性質を持っており、また賃借権の強化の性質も持っている。さらに、消費者契約法の違反についても更新料が過大な金額ではなく、この更新料の約定が原告に不測の損害、不利益をもたらすものではないことから、違反ではない、というものでした。

 他にも、東京や大津の各地裁で1件ずつ更新料有効の判決が出ています。


引越しを決めるきっかけにもなっているなど、更新料に関して疑問を抱いている借主は多い。 ちなみに、京都地裁判決では、判決不服と原告側が即日控訴手続きをとっており、大阪高等裁判所での判決が8月27日に行われました(高裁での判決は初。)

 今回の更新料無効との判決後、原告側の弁護団には早くも相談したいという依頼が来ているといいます。それだけ更新料に関して疑問を抱いている借主が多いということでしょう。

 また、貸主側からは、今後更新料が認められないとの判決が下されれば、結果として家賃の値上げも考えなければならないとの声も上がっているようです。

 いずれにせよ、一連の判決結果は、業界に大きな影響を与えそうです
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by toshiosada | 2009-10-31 06:19 | 判例・省令・通達

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